Olivar superintensivo
Juntas de Guadalmena.
Cien hectáreas de arbequina en seto entre dos ríos, en la zona olivarera más importante del mundo, con riego por gravedad a coste eléctrico cero y primera cosecha este mismo año.
La operación en una página
No es una operación de comprar barato para transformar: se adquiere un activo agrícola terminado. Cien hectáreas de arbequina en seto plantadas en 2024, con el riego operativo, las balsas, los caminos y la fertirrigación ya ejecutados, en el triángulo Arroyo del Ojanco – Beas de Segura – Úbeda. La plantación entra en producción en 2026 y no requiere ni un euro de CAPEX de transformación.
La compra se cierra en 6,00 M€ más gastos —6,24 M€ de inversión total, 60.000 €/ha— con deuda bancaria de 4,00 M€ —al 5,5% a quince años, negociada y avalada por el grupo— y 2,24 M€ de equity. La parte principal la sostiene el grupo con esa deuda y con recursos propios; el resto se abre a inversores privados, que entran en el equity de la sociedad propietaria en plazas de 100.000 €.
El agua llega por gravedad desde el sistema del Guadalmena: cero euros de electricidad de riego, hasta 300 €/ha de ahorro estructural frente a cualquier finca que bombee. En un sur con energía cara y agua escasa, es la ventaja que no se compra con dinero.
La finca de seguridad de la cartera: activo terminado, agua consolidada, costes energéticos mínimos y generación de caja desde el primer año. No busca la TIR más alta: aporta estabilidad y previsibilidad.
Claves de la operación
Qué se compra y con qué se paga.
Un olivar en seto terminado en la Sierra de Segura, con clima mediterráneo de montaña, riego garantizado y un entorno oleícola de almazaras, cooperativas y servicio técnico a pie de finca.
Localización y configuración
Evaluación técnica y viabilidad agronómica
| Factor | Situación | Valoración |
|---|---|---|
| Seguridad hídrica | Gravedad · 3.000 m³/ha frente a <2.500 de necesidad | Muy alta |
| Estado del cultivo | 100 ha plantadas en 2024 · primera cosecha 2026 | Alta |
| Variedad | Arbequina: precoz, productiva y de manejo sencillo | Alta |
| Mecanización | Seto 4 × 1,4 m · cosecha mecánica integral | Muy alta |
| Rendimiento graso | Objetivo 19–20% · aceite de perfil fresco | Alta |
| Infraestructura | Goteo por gravedad, balsas, caminos, tractor y fertirrigación | Alta |
| Entorno oleícola | Almazaras, cooperativas y servicios técnicos | Alta |
Originación · por qué esta finca llega a este precio
Fuera de mercado.
No compramos en procesos abiertos: las fincas nos llegan. Ochenta años de la familia en el agroalimentario y la explotación propia de olivar en seto generan una red —corredores, almazaras, propietarios que venden sin ruido, entidades con activos adjudicados— que trae las oportunidades antes de que exista competencia.
Tasación ≥ 20–25% sobre compra.
Regla que ordena toda la cartera: ninguna finca entra si su tasación no está, al menos, un 20–25% por encima del precio de compra. El descuento no es una aspiración de rentabilidad: es el colchón que protege el capital desde el día del cierre.
Para diversificar.
Nos llegan más operaciones de las que un balance familiar puede absorber. Abrir parte del equity a inversores privados y financiación participativa permite llegar a más operaciones en vez de concentrar todo en una y cerrar con la velocidad que exige una compra off-market.
Fuentes y usos · el cierre de la compra
Desglose de la inversión de adquisición
| Valor del activo (suelo, plantación, tractor y fertirrigación) | 6.000.000 € |
| Impuesto AJD · 1,5% (compra societaria, sin ITP) | 90.000 € |
| Gastos de intermediación · 1,5% | 90.000 € |
| Apertura bancaria · 1% de la deuda | 40.000 € |
| Due diligence agronómica y legal | 6.000 € |
| Tasación, notaría y registro | 4.000 € |
| Asesoramiento financiero y constitución de la SPV | 9.500 € |
| Total adquisición | 6.239.500 € |
Estructura de pago y financiación
No presta: suscribe participaciones de la sociedad propietaria de la finca, en plazas de 100.000 € —la medida exacta de la base máxima de deducción del IRPF—. La parte principal la pone el grupo, con deuda bancaria avalada sobre el activo y recursos propios, y asume además la originación, la dirección agronómica y la recolección con maquinaria propia.
De la plantación al régimen pleno.
La arbequina, precoz y productiva, entra en producción este mismo año: ~6.000 kg/ha en 2026, ~8.000 en 2027 y un régimen base de 10.000–10.500 kg/ha desde 2029, con un rendimiento graso del 19–20% —un máximo de unos 2.000 kg de aceite por hectárea.
Rampa de producción · kg/ha
| Año | Aceituna | Aceite | Graso |
|---|---|---|---|
| 2026 | 6.000 | 1.020 | 17,0% |
| 2027 | 8.000 | 1.440 | 18,0% |
| 2028 | 9.500 | 1.853 | 19,5% |
| 2030 | 10.000 | 1.950 | 19,5% |
| Régimen | 10–10,5k | ~2,0k | 19–20% |
OPEX del olivar · €/ha por año de cultivo
| Año | A1 | A2 | A3 | A4 | A5 | Régimen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPEX | 1.200 | 1.800 | 2.400 | 2.900 | 3.200 | 3.400 |
Evolución del EBITDA · k€
| Año | 2027 | 2029 | 2033 | 2037 | 2041 |
|---|---|---|---|---|---|
| EBITDA | 228 | 476 | 555 | 621 | 692 |
Rentabilidad · dos horizontes de salida
| Escenario | Mant. TIR proy. | Mant. TIR eq. | Mant. MOIC eq. | Salida A5 TIR eq. | Salida A5 MOIC eq. |
|---|---|---|---|---|---|
| Optimista | 10,46% | 12,49% | 5,00× | 12,40% | 1,77× |
| Neutro | 9,39% | 10,93% | 4,21× | 10,14% | 1,60× |
| Pesimista | 7,39% | 7,88% | 2,98× | 0,78% | 1,04× |
Valoración del olivar · miles de €/ha (cap rate / año)
| Cap rate | Año 5 | Año 10 | Año 15 |
|---|---|---|---|
| 6,5% | 74,8 | 86,3 | 99,1 |
| 7,0% · caso base | 69,4 | 80,1 | 92,0 |
| 8,0% | 60,8 | 70,1 | 80,5 |
| Entrada | 60.000 €/ha sobre compra bruta | ||
El Estado co-invierte contigo.
La SPV se constituye expresamente para encajar en la deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación: el 50% de lo aportado vuelve en la cuota del IRPF, con base máxima de 100.000 € por contribuyente y ejercicio.
Requisitos de la sociedad y encaje de la operación
| Sociedad limitada de nueva creación, no cotizada | Cumple |
| Actividad económica real con medios personales y materiales | Cumple |
| Fondos propios < 400.000 € al inicio del período impositivo | Cumple |
| Suscripción en la constitución o en la ampliación inicial | Cumple |
| Participación del inversor inferior al 40% | Cumple |
| Certificación anual al inversor y Modelo 165 | Compromiso |
Permanencia de más de tres años y menos de doce; no superar el 40% del capital sumando cónyuge y parentesco hasta segundo grado; el incremento patrimonial del artículo 70 LIRPF; y disponer de cuota íntegra estatal suficiente para absorber la deducción.
Riesgos principales y mitigantes
| Precio del aceite | Escenario neutro a 4,00 €/kg, suelo del rango reciente del AOVE |
| Clima y cosecha | Seguros agrarios subvencionados · riego garantizado por gravedad |
| Energía | Sin bombeo: la finca no está expuesta al precio de la electricidad |
| Liquidez | Doble ventana de salida: año 5 o año 15 |
Hoja de ruta de la operación
Arras
Contrato y señal del 10%.
Escritura
Primer pago y disposición de la deuda.
Due diligence
Registral, hídrica y agronómica.
Régimen pleno
Maduración hasta ~10.000 kg/ha.
Decisión
Salida programada o mantener.
Cien hectáreas de arbequina en seto ya plantadas y en regadío por gravedad en la Sierra de Segura, compradas fuera de mercado a 60.000 €/ha con la mayor parte de los fondos puestos por el grupo, que generan caja desde el primer año y ofrecen doble ventana de salida — con la mitad de la aportación de vuelta vía IRPF desde el primer ejercicio.